Achat immobilier : est-ce plus rentable de rénover un logement ancien que d’acheter un bien neuf ?

Écrit par La rédaction Meilleurtaux . Mis à jour le 26 avril 2024 .
Temps de lecture : 3 min

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Publié le mardi 30 avril 2024 17:06 par la Rédaction Meilleurtaux

Malgré le prix des travaux à réaliser, les logements anciens pourraient s’avérer plus rentables que les logements neufs dans un certain nombre de villes de France, selon une récente étude.

Financièrement parlant, est-il plus intéressant d’acheter un logement neuf, directement fonctionnel, ou un bien ancien, dans lequel il est nécessaire de réaliser des travaux ? Selon une récente étude publiée par Maslow, une solution d'immobilier locatif clé en main, c’est généralement la seconde option qui est la plus rentable pour les acheteurs. Du moins, dans les cinquante communes de l’Hexagone analysées par Maslow, et dans le cas où les acheteurs portent leur dévolu sur un appartement d’une surface de 41 mètres carrés.

L’ancien presque toujours moins onéreux que le neuf, même après travaux

Selon les villes, la différence de coût d'acquisition finale peut même être importante. A Troyes, Mulhouse et Brest, faire le choix d'un logement ancien rénové revient respectivement à près de 42%, 35% et 29% moins cher par rapport à un bien neuf. Ce constat se vérifie aussi dans un certain nombre de grandes villes, dans des proportions toutefois moins importantes. A Montpellier et Toulouse par exemple, l’achat d’un bien ancien, rénovation incluse, est environ 20% plus rentable que l’achat d’un logement neuf. Et entre 11% et 12% à Lyon et à Lille.

Finalement, parmi les villes étudiées, seules Bayonne, Pau, Bordeaux et La Rochelle semblent réellement propices à l’achat d’un logement neuf. À Bordeaux, par exemple, le coût pour l’acquéreur d’un bien de 41 mètres carrés apparaît inférieur de près de 13% s’il achète dans le neuf, plutôt qu’un bien ancien à rénover. À Pau, ce rabais sera d’environ 6%, et à La Rochelle de près de 15%.

Pour obtenir ces résultats, l’étude a pris en compte un certain nombre d’éléments. Les frais de notaire dans l’ancien et dans le neuf, ainsi qu’évidemment le coût des travaux pour remettre le bien ancien en bon état. Pour avoir une estimation du montant de ces travaux, Marslow a demandé à son partenaire Hello Artisan de lui fournir le montant moyen d’un devis pour rénover un logement de 41 mètres carré. Ce montant s'élève à 48 699 euros (hors aides). Enfin, les prix moyens des appartements neufs et anciens sont issus des données publiées par le groupe SeLoger.

Des prix qui ont flambé dans le neuf

L’étude n’explique pas le pourquoi de ces résultats, qui n’ont d’ailleurs qu’une valeur indicative puisqu’ils ne prennent pas en compte un certain nombre d’éléments : réductions fiscales dont peuvent bénéficier les propriétaires bailleurs de logements neufs, frais d’agence lors de l’achat d’un logement ancien...

Pour autant, il est aisé d’identifier la principale cause à ces chiffres. En effet, en raison de l'inflation des coûts de construction, des pénuries de matériaux, du manque de main-d'œuvre, ainsi que de la mise en place de nouvelles normes de construction (RE2020), les prix du neuf se sont envolés dans un certain nombre de villes.

Selon la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI), entre les quatrièmes trimestres 2022 et 2023, le prix de vente d'un appartement neuf a par exemple grimpé de plus de 30% à Brest, 20% à Annecy, 15% à Nice ou encore 3% à Lille. Cependant, dans les mois à venir, l'achat dans le neuf pourrait redevenir plus intéressant. En effet, alors que moins de 100 000 logements neufs ont été vendus par les promoteurs en 2023 (-26% sur un an), ces derniers commencent à casser les prix dans certaines métropoles.

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La rédaction Meilleurtaux